Телефоны: 

вайбер/вотсап 094-94-797-22,   +380 (96) 586 - 49 - 11 (Украина)
Email:   7876722@ukr.net 



УЧЕБНИК "ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ"

Дорогие коллеги!

Я предлагаю Вам сейчас очень-очень коротко информацию, которая поможет Вам в Вашей работе, а всем, кому необходимо полное качественное обучение продажам – полный тренинг со мной в главной роли.
Большой юридический словарь (под ред. А.Я.Сухарева, В.Е,Крупских ) дает такое определение понятия «риэлтор» - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий посредническую и другую деятельность на рынке недвижимости. Риэлторская деятельность – это профессиональная деятельность посредника на рынке недвижимости по совершению им от имени клиента и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлторских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них, на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством. В Украине в настоящее время риэлторская деятельность не лицензируется. В становлении рынка недвижимости важное место занимают профессиональные объединения риэлторов – агентства недвижимости. За оказание посреднических услуг АН взимается плата, размер которой определяется договором. В нашем городе, как и в нашей стране, уже сформирован определенный круг компаний, имеющих хорошую репутацию на рынке и отвечающих за работу своих специалистов.

Прежде чем выбрать для себя компанию (и как Клиенту тоже!), Вам стоит узнать:
• Сколько лет АН работает на рынке недвижимости
• Какие инвестиционно-строительные компании сотрудничают с АН
• Насколько открытой является компания для СМИ
• Как обучают сотрудников
• Количество подразделений АН
• Количество эксклюзивных договоров с продавцами объектов недвижимости

Профессионализм риэлторов – визитная карточка, которая формирует мнение о самой компании. Именно поэтому крайне важно постоянно проходить обучение продажам, рекламе, переговорам…
Определений понятия НЕДВИЖИМОСТЬ несколько, я предлагаю Вам определение Гражданского Кодекса Украины: «Недвижимость – это земельные участки, а также объекты, расположенные на земельных участках и неотъемлемо связанные с ними, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения». Понимание этого определения недвижимости навсегда даст Вам твердую уверенность в том, например, что торговые павильоны и гаражи мы с Вами не продаем, потому что это – движимое имущество, и Вы теперь можете это объяснять Клиентам АН.

На состояние рынка недвижимости Украины оказывают влияние следующие факторы:

• Политические. Это факторы, связанные с политической обстановкой в стране, например, выборы.
• Экономические. Это уровень и динамика расходов и доходов населения, стоимость строительства, кредитные ресурсы и их доступность для населения, цены и тарифы на коммунальные услуги, стабильность или нестабильность нашей национальной денежной единицы
• Социальные и демографические. Уровень и численность населения, тенденции изменения социальной и возрастной групп населения, соотношение социальных слоев в обществе, уровень преступности
• Административные. Налоговый режим, правовые и экономические условия получения прав на строительство и реконструкцию, экономические и правовые условия совершения сделок с недвижимостью.
• Специфические. Это уровень развития окружающей инфраструктуры, экология и другие факторы, например, уверенность или неуверенность в будущем.

ДЛЯ ПРАВИЛЬНОГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ПРОГНОЗА ЦЕН НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ВСЕ ВЫШЕПЕРЕЧИСЛЕННЫЕ ФАКТОРЫ В ИХ СОВОКУПНОСТИ, а не «гадать» что будет с ценами, как это чаще всего и происходит.
Далее.
Недвижимость можно подразделить на коммерческую (нежилой фонд) и жилую (жилой фонд). В свою очередь жилая недвижимость подразделяется на первичный и вторичный рынок. Коммерческая недвижимость в свою очередь подразделяется на:
1. производственные площади,
2. торговые площади,
3. складская недвижимость,
4. офисная недвижимость.
На семинарах мы с риэлторами разбираемся в ХАРАКТЕРИСТИКАХ НЕДВИЖИМОСТИ, а здесь я их просто называю, и ваша задача – просто запомнить:
1. Ограниченности объектов
2. Стационарности объектов
3. Уникальности
4. Долговечности (или в длительности создания)
5. Сложности работы с объектом

Земельные участки имеют такие особенности как ОГРАНИЧЕННОСТЬ И НЕВОСПРОИЗВОДИМОСТЬ ЗЕМЛИ.
Ограниченность земли может стать существенной причиной для повышения цены на землю. Всё это мы изучаем на семинарах. Сейчас просто достаточно выучить. Возможно, это кому-то сейчас кажется ненужным. Это не так. Риэлтор – это профессионал. У Вас должны быть фундаментальные понятия, хотя бы минимальные знания – это необходимо! Еще раз повторю: ПРОФЕССИОНАЛИЗМ ВАШИХ РИЭЛТОРОВ – ЭТО ВИЗИТКА ВАШЕЙ ФИРМЫ! О каком уровне подготовки профессионалов рынка недвижимости может идти речь, если риэлтор не может дать определение «недвижимости» и собственной деятельности, не может продать эксклюзивный договор и не может объяснить, почему гонорар его АН именно такой и за что именно платит Клиент АН? Согласны со мной? Или пока не очень?
Сущность риэлторской услуги в полном и качественном решении жилищной проблемы Клиента: чем меньше Клиент прикладывает своих усилий, тем качественней услуга, оказанная АН.

Дорогие коллеги!

Предлагаю вам и вашим риэлторам помощь - «минимум» знаний о правоустанавливающих документах, которые вы можете скопировать, распечатать, раздать риэлторам, добавить в папку «Обучение».

Учебник риэлтора

Информация, содержащаяся в данном учебнике верна на момент 01.01.2015 г. и подлежит изменению в соответствии с изменениями в действующем законодательстве Украины.

Понятие «Право собственности на недвижимость», элементы права собственности

В силу своей общественной значимости недвижимость находится в особом режиме правового регулирования. Недвижимость обязательно находится в чьей-либо собственности. Правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно реализует согласно закону по своей воле независимо от воли других лиц (ст.16 Гражданский кодекс). В соответствии с Законом о собственности объекты недвижимости могут находиться в собственности как юридических, так и физических лиц, с небольшими исключениями по конкретным объектам и лицам. Содержание права собственности включает в себя три основополагающих момента:

- право владения означает иметь объект в своём владении;
- право пользования позволяет извлекать полезные свойства, качества объекта;
- право распоряжения позволяет определять юридическую судьбу имущества.

На содержание права собственности не влияет местожительство собственника и месторасположение имущества.


Понятие «Гражданская дееспособность»

Собственником объекта может являться любое физическое лицо независимо от пола, возраста, дееспособности, гражданства и др. Но распоряжаться объектом может только дееспособное лицо. Согласно ст. 30 ГК гражданская дееспособность – способность гражданина своими действиями приобретать гражданские права и самостоятельно их выполнять, а так же способность своими действиями создавать для себя гражданские обязанности, самостоятельно их выполнять и нести ответственность в случае их неисполнения. Гражданскую дееспособность имеет лицо, которое осознаёт значение своих действий и может руководить ими. При этом полную гражданскую дееспособность физическое лицо приобретает:
- по достижению 18 лет или в момент регистрации брака (если на тот момент ему ещё нет 18 лет);
- по достижении 16 лет и одновременного пребывания в трудовых отношениях с работодателем;
- если физическое лицо записано матерью или отцом ребёнка.

В последних двух случаях предоставление полной гражданской дееспособности производится по решению органа опеки попечительства по заявлению заинтересованного лица с письменного согласия родителей (усыновителей) или опекуна, а в случае отсутствия такого согласия полная гражданская дееспособность может быть предоставлена по решению суда. До указанного возраста (момента) физическое лицо является несовершеннолетним и имеет право заключать договоры относительно принадлежащего ему недвижимого имущества только при наличии нотариально заверенного согласия родителей (попечителей) и разрешение органа опеки и попечительства. Лицо ограничивается в дееспособности либо признаётся недееспособным только в судебном порядке с назначением попечителя либо опекуна (ст.36,37 ГК).

Правоустанавливающие документы

1.Свидетельство о праве собственности на жилье
Выдается на приватизированную квартиру, к нему прилагается Распоряжение органа приватизации и первичный техпаспорт. Может быть так же выдано на квартиру или дом, после реконструкции (перепланировки) взамен любых старых документов.

2.Свидетельство о праве собственности на квартиру (Выдается на кооперативную квартиру после выплаты пая либо на новострой, который сдали в эксплуатацию).

3.Договор купли – продажи (биржевой либо нотариальный)

4.Договор дарения

5.Договор мены

6.Свидетельство о праве на наследство по закону и Свидетельство о праве на наследство по завещанию

7.Решение суда. Решение суда, которое вступило в законную силу (т.е. имеет две мокрые печати).

8.Договор пожизненного содержания.

9.Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

Стоит отдельно упомянуть о документах, которые выдавались ранее и сейчас не выдаются.

10. Договор с исполкомом о выкупе квартиры.

11. Акт приема – передачи, выданный до 1996 г. и зарегистрированный не позднее 1996 г. В БТИ. 12. Справка о выплате пая, выданная до 1996 г. И зарегистрированная не позднее 1996 г. В БТИ. Если акт приема – передачи или справка о выплате пая выданы после 1996 г., то на основании этих документов необходимо получать Свидетельство о праве собственности на квартиру.

Биржевой договор купли – продажи действителен только в том случае, если он оформлен до 18.02.2002 г. Если в биржевом договоре есть несовершеннолетние дети, люди, находящиеся под опекой (попечительством), причем не имеет значения – продавцы либо покупатели, либо одна из сторон действовала по доверенности, то этот договор так же считается недействительным. Недействительным так же считается биржевой договор купли – продажи дома. Во всех этих случаях биржевой договор купли – продажи нужно признавать действительным через суд.

Все правоустанавливающие документы подлежат государственной регистрации. До 5 мая 2004 г. на документах ставили штамп регистрации либо выдавалось регистрационное удостоверение. С 5-го мая 2004 г. все правоустанавливающие документы БТИ регистрировало в Едином электронном реестре. К правоустанавливающему документу мы получали «Витяг про реєстрацію». С 1-го января 2013 года регистрацию документов производит Государственная регистрационная служба, которая также выдает к правоустанавливающим документам «Витяг про реєстрацію». Также с 1 января 2013 года государственную регистрацию проводят нотариусы при оформлении сделки, выдавая «Витяг про реєстрацію».

Прописка, она же регистрация

Необходимо различать собственников квартиры (дома) и лиц, прописанных на данной жилплощади. Прописка никак не влияет на право собственности. Можно быть собственником квартиры и не быть в ней прописанным, а можно быть прописанным в квартире и не быть ее собственником. Прописка имеет значение лишь тогда, когда мы имеем дело с государственной неприватизированной квартирой, т. к. после приватизации все прописанные станут собственниками этой квартиры и их имена будут указаны в Свидетельстве о праве собственности на жилье. Дорогие коллеги, говорите всегда слово «регистрация», а не слово «прописка». Просто потому, что это грамотно.

Имущественные права супругов

В соответствии с действующим законодательством, все имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов (т.е. принадлежит супругам в равных долях). При отчуждении такого имущества, а так же при покупке недвижимости требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Если недвижимость приобретается путем принятия в дар, согласие супруга на принятие имущества в дар не требуется. Согласие не обязательно давать в день сделки, его можно оформить у любого нотариуса в любом районе города до сделки.
Для оформления согласия супруга необходимы такие документы:
1. Паспорт
2. Свидетельство о браке (оригинал)
3. Идентификационный код (оригинал)

Совместной собственностью считается так же кооперативная квартира, за которую выплачивался пай в период брака. К совместной собственности относится недвижимость, приобретенная до брака, в которую были произведены значительные капиталовложения, что значительно увеличило ее стоимость.
Согласие супруга на продажу недвижимости не требуется, если на продаваемую квартиру имеются следующие документы: Договор дарения, Свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности на жилье. В последнем случае надо смотреть Распоряжение органа приватизации, пункт 4 об оплаченных при приватизации излишках жилой площади. Некоторые нотариусы требуют согласие супруга на отчуждение приватизированной квартиры при оплаченных излишках. В случаях, когда в паспорте продавца или покупателя стоит штамп о браке, а супруга нет в живых, для оформления сделки необходимо предоставить оригинал свидетельства о смерти. В случаях, когда в паспорте продавца или покупателя стоит штамп о расторжении брака, для оформления сделки необходимо предоставить оригинал свидетельства о разводе или решение суда о разводе.


Приватизация государственной квартиры

Правом бесплатной приватизации можно воспользоваться только один раз. Участвовать в бесплатной приватизации жилья имеют право только граждане Украины. Для приватизации квартиры государственного фонда необходимо получить справку о составе семьи установленного образца и заявление, подписанное всеми членами семьи, достигшими 14-летнего возраста. Эти документы должны быть заверены печатью ДЭЗа и подписью начальника ДЭЗа и паспортистки. На оборотной стороне справки бухгалтер ЖЭКа пишет жилой и общий метражи по лицевому счету, эта надпись должна быть заверена подписями бухгалтера и начальника ЖЭКа и удостоверена печатью ЖЭКа. Если дом ведомственный, то ведомство, которому он принадлежит, должно дать разрешение на приватизацию. На основании полученных документов оформляется свидетельство о праве собственности и проводится его регистрация.

Кооперативная квартира (квартира ЖСК, МЖК)

Приватизировать кооперативную квартиру не надо, т. к. она является частной собственностью. Необходимо получить правоустанавливающий документ – Свидетельство о праве собственности на квартиру. Для получения этого документа нужны три экземпляра справки о выплате пая. Эти три экземпляра должны быть датированы одним числом и быть под. одним номером. Справка ЖСК о выплате пая, выданная до 1996 года и зарегистрированная в МБТИ, является правоустанавливающим документом. В справке о выплате пая должны быть обязательно указаны следующие пункты

1. Дата вступления в кооператив
2. Дата выплаты пая
3. Сумма пая
4. Краткая техническая характеристика квартиры
5. ФИО собственника квартиры

Наследство

Наследовать можно как движимое, так и недвижимое имущество. К движимому имуществу относятся денежные вклады, доля в уставном фонде предприятия, вещи, имеющие значительную материальную ценность и т. д. Наследовать имущество можно на основании завещания, при этом степень родства не имеет значения, либо на основании закона, при этом степень родства имеет значение, т. к. от степени родства зависит очередь наследования. При отсутствии завещания, на наследство имеют право наследники первой очереди. К наследникам первой очереди относятся супруги (наследственная доля пережившего супруга составляет ½ доли умершего), родители и дети, имущество между ними распределяется в равных долях. Только при отсутствии этих наследников на наследство могут претендовать наследники 2-й, затем 3-й, затем 4-й очереди. Законом предусмотрен круг лиц, у которых есть обязательная доля в наследстве. К ним относятся несовершеннолетние дети и нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении умершего.
Получить Свидетельство о праве на наследство можно только через шесть месяцев после смерти наследодателя. Все претенденты на наследство имеют право в шестимесячный срок подать заявление в нотариальную контору того нотариального округа, в котором умерший был прописан на момент смерти.
Для получения свидетельства о праве на наследство в нотариальную контору необходимо предоставить следующие документы:
1.Завещание (если имущество наследуется на основании завещания)
2. Документы, подтверждающие родство (если имущество наследуется на основании закона)
3. Правоустанавливающие документы
4. Справка о прописке с последнего места жительства умершего
5. Свидетельство о смерти

Имущественные права несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой (попечительством)

Для продажи доли недвижимости недееспособного либо ограниченно дееспособного лица требуется разрешение Совета опеки и попечительства. Недееспособным и ограниченно дееспособным взрослого человека может признать только суд. Недееспособным лицам назначается опекун, ограниченно дееспособным – попечитель. Ограниченно дееспособный человек действует с согласия своего попечителя, за недееспособного все действия совершает опекун. Опекун (попечитель) взрослого человека должен предоставить решение суда о признании своего подопечного недееспособным (Ограниченно дееспособным), решение исполкома о назначении опекуна (попечителя) и удостоверение опекуна (попечителя). Если опекун или попечитель назначен несовершеннолетнему, то решение суда не требуется. Дети до 14 лет считаются недееспособными, все сделки за них совершают родители. Дети с 14 до 18 лет считаются ограниченно дееспособными и имеют право совершать сделки с письменного согласия родителей. При этом для совершения сделки необходимо получить Решение органа исполнительной власти (опекунского совета), которое разрешает провести сделку.

Доверенности

Правильно разделять доверенности на доверенность на право представления интересов доверителя где-либо и на доверенность на право распоряжения от имени доверителя. Внимание!!! ТОЛЬКО ПО ВТОРОМУ ВИДУ ДОВЕРЕННОСТЕЙ МОЖНО СОВЕРШАТЬ СДЕЛКУ. У риэлторов обычно эти доверенности называются не совсем правильно, но понятно им и привычно для них. Мы так и продолжим их называть генеральными и целевыми.
В зависимости от полномочий, которыми доверитель наделяет доверенное лицо, доверенности подразделяются на общие и целевые. По общей («генеральной») доверенности, доверенное лицо имеет право распоряжаться всем имуществом доверителя и совершать от его имени любые действия. По целевой доверенности (напр. Доверенность на продажу конкретной квартиры) доверенное лицо имеет право совершать только те действия, которые указаны в доверенности.
Доверитель имеет право отменить данную ранее доверенность. Сделка, совершенная по такой доверенности, считается недействительной.
Доверенность теряет свою силу со смертью доверителя. Доверенность оформляется у нотариуса. В населенных пунктах, где поблизости нет нотариуса, доверенность имеет право удостоверить сельский совет. В доверенности на продажу либо на приобретение недвижимого имущества нотариус делает отметку о наличии или отсутствии в паспорте штампа о браке. В доверенности указывается дата выдачи, причем прописью, и окончание срока действия. Доверенности, выданные в других государствах, подлежат легализации.
ВНИМАНИЕ! Если в доверенности указано, что доверитель доверяет доверенному лицу «бути його представником» совершать сделки по такой доверенности нельзя.

Дома

Правоустанавливающие документы на дома те же, что и на квартиру. При работе с домами мы «встречаемся» с такими документами: Свидетельство о праве собственности на дом; Свидетельство о праве собственности на домовладение.
К свидетельству обязательно прилагается первичный техпаспорт. При получении свидетельства на дом и при продаже дома необходимо оформить документы на землю. Это может быть Договор аренды земельного участка либо Государственный акт о праве частной собственности на земельный участок, либо Свидетельство.
В силу того, что у нотариусов существуют разногласия по поводу Земельного кодекса, мнения нотариусов г. Одессы и разных районов Одесской области, требования к документам на землю, на которой расположен продаваемый дом, различны. Например, в Коминтерновском районе ни один нотариус не оформит сделку по отчуждению дома, если на землю нет документов. В Ивановском же районе иногда достаточно справки из сельского совета о том, что земля не приватизирована.
При работе с домами необходимо очень внимательно относиться к неузаконенным строениям, пристройкам и всякого рода реконструкциям. Чтобы определить, есть ли в продаваемом доме так называемые «неузаконки», необходимо сверить метражи и строения, указанные в правоустанавливающем документе с метражами дома и количеством строений на участке. Например, если мы видим гараж, летнюю кухню или другое капитальное строение и не находим упоминания о нем в документах, то это строение возведено самовольно и подлежит узаконению. Если в качестве правоустанавливающего документа у нас Свидетельство на дом или домовладение, то мы должны сверить постройки с техпаспортом. Все самовольные постройки подлежат вводу в эксплуатацию. Внимание! Если в процессе реконструкции дома изменилась жилая площадь, то на дом надо получать новые документы – новое Свидетельство. Если мы продаем часть жилого дома (домовладения), где изменилась жилая площадь, то для получения нового Свидетельства необходимо сделать перерасчет долей и согласовать их с собственниками оставшейся части, т.к. доля владения определяется пропорционально размеру жилой площади.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Правоустанавливающими документами на земельный участок могут быть все вышеперечисленные документы: Свидетельство о праве собственности, Свидетельство о праве на наследство, Договор купли-продажи, Договор дарения, Решение суда, Государственный акт (госакт) и т.д. До 1 января 2013 года право собственности на земельный участок считалось оформленным при наличии госакта с отметкой о его регистрации либо перерегистрации. С 1 января 2013 года государственные акты не выдаются. Например, Продавец может предъявить в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок Свидетельство о праве собственности, выданное после 2012 года. Для оформления сделки по земле необходимо иметь правоустанавливающий документ, зарегистрированный в Государственном реестре, «Витяг из ДЗК» (Державного земельного кадастру), экспертную оценку. Возможно, по требованию отдельных нотариусов, справку об отсутствии строений на участке.

Дорогие коллеги!
К данному учебнику у меня есть папка с ксерокопиями всех правовых документов, а так же методика обучения риэлторов правовым документам, использование которой дает возможность риэлтору запомнить изложенный материал и не теряться в бою. С удовольствием поделюсь.
Ваша Наталия Капцова

Возврат к списку